银城国际:高增长与降负债并行不悖

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作者来源:admin       发布时间:2019-08-23
导读:来自南京的房企银城国际(HK:1902),上周五晚间亮出了上市后的第一份半年报。负债率下降、营收与销售规模高增长、土地投资端谨慎,是我们对财报的直观印象。房地产深度调控的

  来自南京的房企银城国际(HK:1902),上周五晚间亮出了上市后的第一份半年报。负债率下降、营收与销售规模高增长、土地投资端谨慎,是我们对财报的直观印象。房地产深度调控的大背景下,小型房企道路崎岖,银城国际能否走出“小而美”的微笑曲线,不妨多点耐心观察。

  半年前上市之初,银城国际的负债较高,是资本市场担忧的最重要因素。本次中报显示,最近半年来,银城国际的净负债下降了一半以上,从去年底的351.5%锐减到149%。

  我们看到,一方面上市募资充实了资本,不过银城国际负债率下降的重要原因在于前两年销售大量结转,以及今年上半年投资端的谨慎。

  半年报显示,银城国际流动负债里光银行借款和利息就有42.74亿元,但半年度的在手现金也只有46.08亿元——从财务安全角度看,目前银城国际的负债仍然有进一步下降的需要。

  负债逐步向安全靠拢,离不开在手现金的积攒。今年上半年银城国际的在手现金较之前出现了喜人的增长。

  在手现金增长的背后,是银城国际上半年营收的高增长。财报显示,上半年银城国际的营收达到37.39亿元,而去年同期只有1.08亿元,相比之下暴增3342.9%。

  从报表中可以看到,截至上半年,银城国际手握81.8亿元预收款,这部分预收款下半年都有从“负债”流入“资产”的可能。考虑到每年的下半年才是房企营销的主战场,银城国际2019全年的营收破百亿已经没有多少悬念。

  在更能反映即时规模的销售额数据上,银城国际也给出了不错的成绩。上半年合约销售金额78.99亿元,比去年同期增加258.4%。这个销售额来自于长三角的8个城市,大本营南京依然占据半壁江山,无锡和苏州占据了20.5%和11.6%。

  从我们制作的上图看,银城国际布局的8个城市,上半年收入全面上涨。特别是,前两年迈出南京和无锡新拓展的城市,已经开始步入销售期,苏州、徐州、杭州、合肥这4个长三角房地产热点城市,都开始实现销售金额的从无到有。

  作为一家土生土长的房企,银城国际在南京的品牌力堪比滨江之于杭州。但只有迈出舒适区,才能获得更广阔的成长空间——当然,银城国际还需要用持续的拓展,来证明自己的深耕能力。

  台州是银城国际入局的第9个城市。上半年银城国际斥资6.43亿元获得了台州南官印地块,但除此之外只在南京花1.15亿元获得了一宗科研办公地块。

  作为一家上市房企,半年时间投资端只出去7亿多,是不是少了点?我们认为需要综合评判:

  1、银城国际在售土储还不算少。半年度末银城国际手握9个城市399.35万平方米土地储备,其中权益土地储备346.11万平方米。刨除部分短期内无法形成销售的土储,现有土储还是能够保证未来一年内销售需求的。不过,确实需要抓紧拿地了。

  2、作为一家“子弹”有限的小型房企,银城国际的土地投资更需要掌舵人“择时”精准出击。银城国际目前在售的项目,多为2016—2018年期间获取,诸多房企的教训证明,这个时间段获取的土地,因赶上严厉调控,其利润都比较薄,银城国际同样如此。

  财报中,银城国际自己也承认,南京的云台天境项目,因遇到限价,影响了公司的毛利率。我们了解到,云台天境项目是银城在2016年获取的现房销售项目,当时地价超过1.6万元/平方米,2年后开始上市销售,精装修交付且限价3万以内,目前该项目成交均价2.9万元/平方米。这个项目到底利润之薄,可想而知。

  2019年上半年,长三角土地市场依然热度不减,地价未见明显捡漏机会。银城国际审慎出手,有一定的道理。

  3、进入下半年,房企融资渠道明显收窄,楼市和土地市场都出现了一定的降温迹象。银城国际这时候出手了。7月4日,银城国际与其他房企联合体以25.1亿元竞得南京玄武湖边5.8万平方米商住地块。7月10日,银城国际以24.3亿元收购了杭州临安中都土地及其楼宇,以及湖畔大酒店土地及其楼宇。这两笔土地投资,被业内认为是利润不低的好生意。

  这份半年报里,乍一看好像埋了个“雷”。净利润只有4850万元,同比减少80.1%;归母净利润只有675.8万元,同比减少97.4%。几十个亿的营收,按照正常的房地产行业利润水平,几个亿的利润应该是有的,银城国际的利润去哪儿了?

  首先,去年同期有两笔股权收购带来的收入。银城国际在2018年报里提到,2018年5月2日,银城国际收购了南京马会置业和南京易城房地产的剩余股权,这两笔收购带来了2.9亿多元的收入——我们认为,某种程度上,这也可以被认为是非经常性损益。

  其次,销售的扩张带来营销费用的增加,2019年上半年的销售费用增加了8600多万元。

  第三,不少合营和联营的项目还在开发的初期阶段,除了南京悦见山外,还没有项目交付,这样在账面上就有1个多亿的亏损。

  这么分析下来,银城国际这份半年报的低利润并不足惧。我们认为,主要原因是银城国际的规模仍然较小,导致项目结算时间分布一旦不均匀,就会造成业绩波动幅度扩大,只有规模大到一定程度,波动幅度才会被熨平。随着下半年业绩的陆续释放,全年的利润并不值得担忧。

  相信这也与小型房企的特点有关。当一家企业仍处于快速扩张阶段时,销售规模、土储、周转速度是需要着重观察的指标,高负债并不是最重要的(比如中梁也有类似的情况),至于利润,相信在前面的几项指标足够放心的基础上,只是水到渠成的事。(来源: 地产锐评)

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